Sektor Properti China Memburuk, Seruan Insentif Menggema

Liputan6.com, Jakarta - Masalah real estate China semakin menyebar cepat. Calon pembeli rumah menahan diri membeli menyebabkan lemahnya penjualan sehingga menambah kebutuhan mendesak bagi pembuat kebijakan untuk meningkatkan dukungan bagi industri.

Dikutip dari CNBC, Jumat (18/8/2023), Direktur S&P Global Ratings, Edward Chan menuturkan, penjualan rumah baru dari 100 pengembang terbatas merosot pada Juni dan Juli dari tahun lalu setelah pertumbuhan dua digit pada awal 2023.

Dengan sebagian besar apartemen di China terjual sebelum selesai, penjualan rumah baru yang lemah kemungkinan akan menyebabkan masalah arus kas yang signifikan bagi pengembang.

“Kami pikir situasinya mungkin menjadi lebih buruk karena insiden Country Garden ini,” ujar Chan kepada CNBC International.

Ia menambahkan, sejauh ini belum ada peningkatan penjualan rumah baru. Pada merampungkan data menunjukkan ekonomi yang melambat dengan cepat seiring kurangnya perbaikan di tambah gagal bayar atau default Country Garden. Hal ini mempersulit pengembang properti untuk mengumpulkan dana.

Di sisi lain, pada kamis malam di Amerika Serikat (AS), pengembang properti yang memiliki utang jumbo, Evergrande mengajukan perlindungan kebangkrutan yang semakin mengguncang investor.

Krisis kepercayaan yang mendalam menambah beban pada ekonomi terbesar kedua di dunia itu. 

Sektor real estate China diprediksi secara langsung dan tidak langsung menyumbang sekitar seperempat kegiatan ekonomi di China.

JPMorgan bahkan menaikkan perkiraan gagal bayar Perusahaan pasar berkembang global pada Selasa, 15 Agustus 2023. Perkiraan gagal bayar ini naik dipicu meningkatnya kekhawatiran penularan di sektor properti China dari kemungkinan kejatuhan Country Garden.

Country Garden, pengembang terbesar di China berdasarkan penjualan, memiliki waktu kurang dari 30 hari untuk membayar kupon surat utang yang terlewatkan pada 7 Agustus 2023 dengan kupon obligasi senilai USD 22,5 juta.

Pekan lalu, Perusahaan properti itu hentikan perdagangan 11 obligasi domestic dan memperingatkan akan membukukan kerugian pada semester I hingga 55 miliar yuan atau USD 7,5 miliar.

Sektor properti China telah terguncang sejak 2020 saat Beijing menindak tingkat utang pengembang.

Pertumbuhan yang luar biasa selama bertahun-tahun menyebabkan Pembangunan “kota hantu” di mana pasokan melebihi permintaan. Hal ini karena pengembang berupaya memanfaatkan keinginan untuk memiliki rumah dan investasi properti.

Langkah-langkah ini yang dikenal sebagai kebijakan “three red lines” China menunjukkan tiga persyaratan neraca khusus yang harus dipenuhi pengembang jika ingin mengambil lebih banyak utang.

Aturan mengharuskan pengembang untuk membatasi utang sehubungan dengan arus kas, aset dan tingkat model Perusahaan dengan pengembang Evergrande yang berutang jumbo, gagal bayar pertama yang menarik perhatian pada akhir 2021.

Masalah Country Garden

Dalam sebuah catatan JPMorgan menyebutkan, gagal bayar Country Garden dapat menambahkan USD 9,9 miliar terhadap penghitungan gagal bayar Perusahaan seiring kenaikan imbal hasil obligasi Perusahaan pada 2023. Dengan demikian total volume gagal bayar untuk sektor properti China menjadi USD 17 miliar pada 2023.

JPMorgan perkirakan properti China dapat mencapai hampir 40 persen dari semua volume gagal bayar pasar negara berkembang pada 2023.

Sebagian besar masalah Country Garden berkaitan dengan paparan yang terlalu besar ke China. Sekitar 61 persen Pembangunan, menurut laporan tahunan Perusahaan 2022 berada di kota-kota dengan tingkat lebih rendah di mana pasokan perumahan melebihi permintaan.

“Kinerja penjualan Country Garden telah menjadi bencana,” ujar Chan dari S&P Global mencatat penjualan pada Juni dan Juli turun sekitar 50 persen year on year (YoY).

Chan menuturkan, kota-kota tingkat rendah mulai alami penurunan penjualan pada Mei 2023. Sedangkan kota-kita tingkat atas mulai merosot untuk penjualan properti pada bulan berikutnya. Sebagai akibat dari masalah Country Garden, Chan menuturkan menjadi semakin menantang bagi penjualan real estate China secara keseluruhan yang diprediksi S&P sebesar 12 triliun-13 triliun yuan pada 2023.