Tren Properti 2023, Rumah 3 Lantai di Jabodetabek Diprediksi Bakal Naik Daun

Liputan6.com, Jakarta - Banyak kesempatan sekaligus tantangan yang diprediksi bakal terjadi pada 2023, termasuk soal tren properti. Dari beragam jenis, rumah atau residensial dinilai sebagai pasar properti yang paling stabil dan resiliens karena target utamanya adalah pengguna akhir (end user) yang membutuhkan rumah pertama.

Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield, melihat ada tren menarik di sektor perumahan, khususnya proyek di seputar kawasan Jabodetabek. Jika selama dua tahun awal pandemi banyak proyek yang diluncurkan pengembang menghadirkan rumah berukuran lebih kecil dan segmentasi pasar menengah ke bawah, kali ini sejumlah pengembang diprediksi mengejar konsumen menengah ke atas.

"Banyak proyek rumah tiga lantai dengan segmen lebih tinggi akan lebih banyak diluncurkan, walau masih ada kekhawatiran soal kondisi makro," kata Arief dalam bincang-bincang virtual, Senin, 19 Desember 2022.

Ia beralasan pergeseran segmentasi pasar itu lantaran berangsur pulihnya kondisi ekonomi dan kegiatan publik secara umum di 2022. Hal itu dinilai meningkatkan daya beli konsumen. 

"Selama dua tahun pandemi, konsumen yang lebih senior dan mencari rumah segmen upper (sesuai kebutuhan spesifikasi yang lebih tinggi dan jumlah kamar yang lebih banyak) tidak memiliki terlalu banyak pilihan karena developer fokus mengembangkan rumah yang lebih terjangkau," Arief menambahkan.

Tren rumah mewah itu sudah terlihat sejak akhir 2022 dan diperkirakan akan terus berlanjut pada tahun depan. Permintaan kumulatif diproyeksikan meningkat sekitar 3 persen YoY pada akhir 2022, dengan pertumbuhan yang relatif stabil pada 2023. 

Arief melanjutkan, mayoritas pasokan rumah tersebut berasal dari area Jakarta dan Tangerang. Tangerang bahkan diperkirakan terus menyediakan suplai baru dengan perumahan yang memiliki fasilitas lengkap, mulai dari tingkat klaster, fasilitas publik, maupun area komersial di sekitarnya.

"Range harga yang paling diminati pada segmen ini mulai dari Rp2,5 miliar hingga Rp4,5 miliar," imbuh Arief.

Harga itu, kata dia, sangat dipengaruhi dua komponen, yakni harga tanah dan bahan bangunan. Pada 2023 akan banyak infrastruktur baru dibangun, termasuk jalan tol baru di beberapa wilayah Tangerang dan Bekasi. Situasi itu diproyeksi meningkatkan harga tanah sedikit lebih tinggi pada 2023 dibandingkan pada tahun-tahun awal pandemi.

Sementara, inflasi yang meningkat akan memengaruhi biaya bahan bangunan. Dampaknya, harga jual rata-rata unit total diperkirakan akan meningkat pada 2023. "Untuk menjaga agar harga tetap terjangkau, perumahan diharapkan dapat mempertahankan pertumbuhan harga tanah secara konservatif pada tahun 2023," ujar Arief.

Pasokan kumulatif perumahan tapak diperkirakan akan meningkat sebesar 2,9 persen YoY pada akhir 2022. Selain Tangerang, sebuah perumahan baru memasuki pasar perumahan tapak di wilayah Bekasi yang menambah sekitar 400 suplai baru untuk pasar 2022.

Meski minat meningkat, bukan berarti akan sepenuhnya mulus. Hal ini terjadi karena kemungkinan peningkatan suku bunga acuan yang akan memengaruhi keputusan konsumen yang membeli rumah dengan KPR. "75 persen pembeli menggunakan KPR. Perlu diantisipasi pengembang. DP yang ditawarkan harus menarik, apalagi terhadap calon pembeli milenial," ujar Arief.

Pemerintah, kata dia, diharapkan bisa membantu sektor perumahan dengan tidak hanya meluncurkan DP 0 persen, tetapi juga pelonggaran PPN. "Itu sangat membantu, terutama proyek yang sudah jadi," sambung dia.

Dari sisi pembeli, ia mengingatkan agar tingkat suku bunga bank diperhatikan saat akan mengambil KPR pada 2023. Meski begitu, ia menyebut hingga kuartal III, beberapa bank masih menahan suku bunga dasar KPRnya sehingga diperkirakan kenaikan suku bunga pada tahun depan akan naik secara bertahap.

"Dengan adanya inflasi yang berdampak pada harga bahan bangunan, kenaikan harga perumahan secara rata-rata Jabodetabek di tahun depan kemungkinan dapat mencapai lima persen atau lebih, tergantung pada kondisi inflasi di tahun depan," ia menambahkan.

Selain rumah tapak, sektor kondominium atau apartemen hak milik juga diproyeksi membaik pada tahun depan. Arief menjelaskan sekitar 26.059 unit kondominium (meningkat 70 persen YoY) diproyeksi akan selesai pembangunannya pada 2023. Mayoritas berasal dari proyek yang menyasar segmen menengah ke bawah.

"Proyek segmen menengah dan menengah ke bawah masih mendominasi pasokan yang diusulkan pada 2023," kata dia.

Ia juga memprediksi tingkat penyerapan bersih akan membaik di tahun depan dan kembali ke tingkat penyerapan bersih seperti pada 2019. Sesuai pasokannya, transaksi pada 2023 diperkirakan akan didominasi oleh pengembang segmen menengah dengan kisaran harga Rp14 juta hingga Rp22 juta per m2.

"Kemungkinan terjadi di area sekunder, seperti Tangerang dan Bekasi," ia menambahkan.

Transaksi penjualan mungkin masih didominasi oleh proyek-proyekyang ada. Tingkat hunian pada 2023 dapat terus meningkat ke level 59 persen, seiring kembalinya aktivitas kuliah dan kerja normal mulai semester II/2022.

"Terkait antisipasi ketidakpastian ekonomi pada 2023, pengembang diharapkan melakukan Nomor Urut Pemesan (NUP) sebelum meluncurkan proyeknya, sebagai bentuk antisipasi/cek daya tarik pasar," ucap Arief.