Menelaah Lika-liku Pertumbuhan Properti di Bogor

Liputan6.com, Jakarta - Apakah saat ini Anda telah memiliki sebuah hunian di kota hujan, Bogor? Jika ya, maka peluang ini bisa menghasilkan keuntungan yang cukup menggiurkan beberapa tahun mendatang.

Sebab, Bogor menjanjikan prospek yang makin hari makin menunjukkan kekuatannya di sektor properti dan komersial.

Dikutip dari Rumah.com, Jumat (25/12/2015) sejak beroperasinya Bogor Outer Ring Road (BORR), kawasan ini diprediksi akan terus melahirkan banyak produk properti dengan konsep dan harga yang bervariatif.

Sementara bila melihat harga rumah di Jakarta yang semakin mahal, Bogor dipilih sebagai salah satu alternatif sebagai sasaran empuk untuk kawasan penyangga.

Kelebihan lainnya, udara Bogor yang masih sejuk dan bersih membawa nilai plus yang tak dimiliki lokasi lain seperti Bekasi dan Tangerang.

Krisis 98 dan dampaknya

Menurut Nany Budiharjo, Principal Top Agent Property, saat dihubungi tim Rumah.com, di masa lampau Bogor lebih didominasi oleh pemandangan lahan hijau di berbagai lokasi. Namun krisis 98 rupanya mampu mengubah wajah Bogor.

Ya, tragedi ini membawa fenomena ruralisasi yakni berpindahnya penduduk kota ke desa. Tak ayal jika pada akhirnya pengembang menengah berani bercokol di Bogor untuk membangun proyek perumahan berskala klaster.

Sementara jika hari ini Anda melintasi kawasan Pajajaran, gambaran yang sangat mudah ditemukan adalah ramainya properti berbasis komersial berupa hotel. Beberapa hotel ternama pun hadir di sini, seperti Horison, Amaroosa, Padjajaran Suites, dan Hotel Permata.

Saat ini Bogor hanya memiliki tiga kawasan industri, yaitu Cibinong Center Industrial Estate, Bogorindo dan Menara Permai dengan luas sekitar 300 hektar. Tak lama lagi, Bogor akan menambah kawasan industri baru menjadi 700 hektar di Jonggol dan Tenjo. Kawasan industri yang akan segera lahir ini tentu akan mempengaruhi nilai investasi di Bogor yang kian melesat, dan membuat Bogor siap bersaing dengan wilayah di sekitarnya.

Pesona Bogor

Industri pariwisata juga ikut mengangkat popularitas Bogor di antara kabupaten lain di Jawa Barat. Saat ini Pemda Bogor membagi lima zona untuk mengembangkan bisnis pariwisata, yaitu destinasi wisata perkotaan (Cibinong dan sekitarnya), rekreasi, ekonomi kreatif (Gunung Putri hingga Jonggol), eko-wisata (Nanggung hingga Palasari), serta wisata pendidikan dan kebudayaan (Kecamatan Dramaga dan sekitarnya).

Tentu saja kebijakan ini diharapkan terus mendorong perekonomian Bogor dengan alamnya yang relatif segar.

Transportasi menuju dan dari kota Bogor pun semakin nyaman. Selain akses tol, commuter line dapat menjadi pilihan yang tepat bagi para pekerja di Jakarta dan Bekasi.

Bahkan mulai April tahun ini, pelayanan commuter line telah bertambah 34 perjalanan, menjadi 391 perjalanan, untuk lintas Bogor. Artinya, para penumpang dapat menikmati alat transportasi ini dengan nyaman dan waktu tunggu yang cepat.

Tingginya angka demand di Bogor Utara dan Tengah

Nany mengungkapkan, kenaikan harga properti di Bogor tercatat selalu stabil. Artinya, Bogor belum pernah sekalipun mengalami masa bubble.

Salah satu faktornya adalah karena belum ada developer besar dan ternama yang bermain di sini. Selain harga yang konstan, akses jalan yang mudah, Bogor juga memiliki ragam infrastruktur yang sangat memadai. Tak heran jika akhirnya permintaan akan hunian setiap hari terus bertambah.

Menurut Nany, titik-titik yang saat ini tengah naik daun di Bogor meliputi Bogor Utara dan Tengah. Tak heran jika harga tanah di kedua kawasan ini sangat mudah mengalami kenaikan.

Terbukti, pada 2014 lalu harga tanah di Pajajaran masih berkisar Rp5 jutaan. Sementara di tahun ini, harga tersebut sudah naik menjadi 100 persen ke angka Rp 10juta. Sementara rumah dengan luas bangunan 70 meter persegi di kawasan ini, harganya sudah berada di kisaran Rp 800 jutaan.

Namun kawasan lain di Bogor Barat seperti Yasmin, Sindangbarang, dan Dramaga, juga tengah menjadi incaran pencari rumah kelas menengah. Jika dana terbatas, pilihannya bisa dialihkan ke kawasan Cilebut yang masih mematok harga rumah minimalis mulai Rp 300 juta.

Dari data yang dihimpun Nany, penjualan tanah di Bogor pada tahun 2015 mengalami kenaikan hingga 25 persen . Tetapi khusus kawasan Pajajaran, kenaikannya saat ini sudah mencapai angka 50 persen.

Dari segi perumahan baru, angka pertumbuhan di tahun ini hanya sebesar 15 persen. Sementara pertumbuhan ruko atau rumah toko terbilang cukup signifikan, terutama di kawasan Pajajaran. Penyebabnya pasti, karena ruko dinilai lebih simple, minim resiko, dan mudah dijual di mata developer.

Nah, bagi Anda yang tengah mencari ruko untuk ruang berbisnis, perlu diingat bahwa lokasi strategis membawa dampak pada tingginya harga.

Terbukti, ruko seharga Rp 4,5 miliar – Rp 8 miliar saat ini merupakan harga yang dibanderol kawasan Pajajaran. Bila mencari yang lebih terjangkau, Anda bisa memutar ke Bubulak yang berjarak 9 km. Di sini, ruko masih dihargai kisaran Rp 1,7 miliar hingga Rp 2,5 miliar.

Dirambah developer besar

Perusahaan properti PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) berencana mengembangkan proyek kota mandiri di Bogor, salah satu kota hinterland Jakarta.

Perusahaan menyatakan sudah mendapatkan izin prinsip dari pemerintah daerah untuk membangun kota mandiri di atas lahan seluas 400 hektar.

Saat ini, perusahaan masih mematangkan rencana masterplan pengembangan lahan tersebut. Intinya, garis besar pengembangan akan disamakan seperti konsep pengembangan lahan di Serpong.

Lokasi proyek Summarecon itu berada di pinggir jalan tol Jagorawi, sehingga perusahaan perlu merogoh kocek tambahan untuk pengembangan jalan tol.

Untuk lahan, setidaknya lima hektar telah disiapkan Summarecon untuk pembangunan akses pintu keluar tol baru tersebut. Saat rencana ini telah resmi terealisasi, maka bisa dipastikan Bogor akan dengan mudah dijamah developer besar lainnya. (Fathia A/Ahm)

Foto: Jayana Villas oleh PT Genesis Indojaya