Harga Terkoreksi. Saatnya Beli Apartemen!

Liputan6.com, Jakarta “Sepanjang 2016, peningkatan penjualan dan permintaan rumah tapak sudah mulai terasa di beberapa proyek. Sementara untuk pertumbuhan harga di segmen apartemen dan kondominium belum terlihat perubahan yang signifikan,” ujar James Taylor, Head of Research JLL Indonesia saat memaparkan Jakarta Property Market Update, Q4-2016, JLL Indonesia.

(Baca juga: Kumpulan Apartemen yang Bisa Dicicil Pakai BPJS-TK)

Berdasarkan paparan yang disajikan dalam Jakarta Property Market Update tersebut, James menjelaskan bahwa untuk existing supply kondominium ada sekitar 125,000 unit, di mana sales rate yang terjadi sekitar 98%.

Sementara untuk future supply ada sekitar 63,000 unit dengan tingkat penjualan sales rate sekitar 69%. Dari kondisi ini sebenarnya kita bisa melihat bahwa untuk pasar kondominium yang ada di seputaran Jakarta kondisinya masih mungkin terserap oleh pasar. Apa yang disampaikan James di atas tentunya tidak terlepas dari apa yang terjadi di tahun 2016.

Dan menurut Dadang Sugiarto dari Wyndham Realty, penjualan apartemen di 2016 hanya sedikit. Jikapun ada transaksi pembelian apartemen oleh investor, mereka hanya mencari harga terbaik. Sedangkan untuk end user, mereka lebih karena memang butuh hunian sehingga membeli unit apartemen tersebut.

Ambil contoh dalam hal sewa menyewa apartemen. Dadang menilai, sepanjang 2016 kondisinya sama dengan yang terjadi di tahun 2015 di mana kondisi ekonomi yang masih belum stabil menjadikan beberapa tenant ekspatriat tidak melakukan perpanjangan kontrak. Sehingga ada sebagian yang harus ‘dipulangkan’.

Sementara bagi ekspatriat yang masih menetap di Jakarta, anggaran sewanya mengalami penyesuaian. Oleh karena itulah ada kemungkinan terjadinya downgrade di apartemen akan berlanjut di tahun 2017 dengan tingkat harga yang terkoreksi sekitar 10-20%.

Masih menurut Dadang, pasar kondominium berbeda dengan pasar bisnis lainnya. Jika biasanya konsumen akan mencari harga yang bisa ditawar maka untuk pasar apartemen/kondominium biasanya investor punya anggaran dan selera sendiri ketika mereka sedang mengincar sebuah unit apartemen/kondominium. "Baik dalam hal melihat lokasi dimana kondominium itu berada, hingga masalah harga beli," ujarnya kepada Rumah.com.

Umumnya investor yang terbiasa membeli apartemen/kondominium seharga Rp10 Miliar maka mereka tetap akan mencari apartemen/kondominium di harga yang sama. Misalnya seperti apartemen yang ada di sekitar Pakubuwono. Sementara untuk investor yang biasa membeli unit apartemen di harga Rp2,5 Miliar maka mereka pun akan mencari di harga yang sama seperti yang ada di daerah Kuningan, Jakarta Selatan.

Memang ke depan perkembangan dan pertumbuhan properti seperti apartemen atau kondominium akan lebih banyak tumbuh di Jakarta dan sekitarnya. Selain karena keterbatasan lahan yang ada, pengembang memang lebih tertarik membangun apartemen/kondominium dibanding harus landed house.

Namun bagi investor atau end user yang belum terbiasa untuk membeli atau berinvestasi di sektor apartemen/kondominium ada baiknya memperhatikan beberapa hal yang disampaikan oleh Dadang berikut ini:

“Pada dasarnya memilih apartemen/kondominium perlu memperhatikan 2 hal yaitu capital gain dan rental yield yang tinggi. Namun saat ini di Jakarta memang kecil kemungkinannya mengharapkan capital gain yang tinggi. Jika pun ada kenaikan harga apartemen/kondominium yang bisa di harapkan hanya sekitar 10%. Kondisi ini berbeda jauh dengan apa yang terjadi 4 tahun lalu yang kenaikannya bisa mencapai 35%.

Oleh sebab itulah saat ini faktor utama yang harus diperhatkan investor lebih kepada rental yield yang tinggi. Dan saat ini 2 jenis apartemen yang bisa dijadikan pertimbangan oleh investor berdasarkan kondisi yang ada seperti berikut:

1. Apartemen/Kondominium Primary Market

Kelebihannya adalah harga perdana yang baik dan pembayaran dapat dilakukan dengan menggunakan cicilan/KPA. Faktor penentunya adalah lokasi proyek, nama developer yang bonafid, konsep proyek yang jelas, captive market expatriate, pricing strategy.

2. Apartemen/Kondominium Secondary Market

Kelebihannya, occupancy sewa yang tinggi di apartemen tersebut membuat harga sewanya bisa  terjaga stabil dan bagus sehingga menghasilkan rental yield yang tinggi. Biasanya hal ini dipengaruhi oleh lokasi yang strategis, captive market yang bagus, adanya komunitas dari tenant negara tertentu, dan pengelolaan dan perawatan apartemen yang baik dan benar.

Berdasarkan informasi di atas, jika Anda memang ingin tinggal ataupun sekedar berinvestasi di Jakarta maka apartemen adalah pilihan yang tepat. Dan untuk apartemen dengan harga di bawah Rp500 juta, simak aneka pilihannya di sini!

Achmad Fachrezzy