Mau Investasi Properti? Pahami Dulu Rumus Perhitungannya!

Liputan6.com, Jakarta Berdasarkan pengalaman para milioner properti, seorang investor harus memahami bahwa bisnis ini tetap membutuhkan waktu agar mencapai pendapatan tinggi setiap bulannya. Begitu pula ketika Anda hendak menentukan tarif sewa yang sesuai.

Umumnya, cara paling tepat untuk memberikan banderol harga adalah dengan berpatokan pada rental yield, yang artinya pemasukan per tahun yang didapat berbanding dengan harga jual.

Selain itu, tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum dipakai dalam penjualan dan pembelian properti. Tingkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti.

Simak juga: Apartemen Kini Jadi Hunian Incaran dan Investasi yang Menjanjikan

Umumnya, investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian, sedangkan pihak penilai (appraisal) menggunakan untuk menentukan nilai pasar.

Oleh karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat kapitalisasi di sebuah wilayah.

Mengutip buku ”Menjadi Kaya Melalui Properti”, Cap rate diperoleh dari penghasilan operasional bersih dibagi harga pembelian properti:

Tingkat kapitalisasi (cap rate) = Penghasilan Operasional Bersih : Harga Pembelian

Namun untuk mempermudah, kisaran cap rate yang berlaku secara umum bisa dilihat di tabel berikut:

Jika nilai cap rate telah didapat, maka Anda selaku investor dapat menentukan tarif sewa properti per tahun dengan rumus:

Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti (Rupiah) x Capitalization Rate (%)

Contoh Perhitungan: sebuah rumah harga Rp5 miliar dengan Cap Rate 3% – 5%, harga sewanya adalah 3% x Rp5 miliar = Rp150 juta/tahun atau berkisar Rp12,5 juta/bulan.

Atau sebuah apartemen harga Rp600 juta dengan Cap Rate 7% – 12%, harga sewanya adalah 12% x Rp600 juta = Rp72 juta/tahun atau Rp6 juta/bulan.

Mengutip Rumah.com, pilihan apartemen dengan harga mulai Rp600 juta mencakup Roseville SOHO, Grand Taman Melati Margonda 2, Female Apartment, Atlanta Residence, dan Palm City.

Sedangkan sebuah ruko harga Rp1,4 miliar dengan Cap Rate 6% – 9%, harga sewanya adalah 7% x Rp1,4 miliar = Rp98 juta/tahun atau berkisar Rp8,2 juta/bulan.

Sedikit tips, sebagai investor yang membeli properti untuk disewakan, Anda perlu melakukan negosiasi harga seperti halnya menjadi pembeli properti pertama kali. Lakukan penawaran harga yang rendah dan jangan mudah meninggikan peanwaran.

Ada banyak cara untuk memahami pasar sebelum melakukan negosiasi. Perkaya pengetahuan Anda seputar prospek dan kenaikan harga di kawasan tersebut. Baca: Kiat Jitu Menawar Harga Properti.

Dan ingat, membeli sebuah properti hanyalah langkah awal. Selanjutnya investor harus bisa memasarkan unit propertinya untuk kemudian disewakan dalam jangka waktu bulanan atau tahunan.

Urusan ini sebaiknya diserahkan kepada yang ahli yakni agen properti. Di halaman Cari Agen Rumah.com, Anda bahkan dapat menjumpai agen spesialis apartemen, bangunan komersial, berdasarkan area, atau khusus yang berbahasa Inggris maupun Mandarin.

Langkah selanjutnya, cari apartemen yang bisa memberikan potensi ROI sesuai target investasi Anda. Simak di sini untuk pilihan apartemen dekat kampus yang menjanjikan keuntungan sewa mulai harga Rp300 jutaan.