Komersial Adalah Berkaitan dengan Niaga, Pahami Pengertian dan Jenis di Bidang Real Estat

Liputan6.com, Jakarta Komersial adalah hal yang memiliki kaitan erat dengan pembelian maupun penjualan barang dibidang jasa. Hal ini juga mencakup semua kegiatan serta hubungan dengan industri perdagangan. Komersial juga memiliki nilai niaga yang tinggi, sehingga terkadang mengorbankan nilai-nilai sosial dan budaya. 

Dalam kehidupan masyarakat sehari - hari, salah satu contoh komersial adalah bangunan berupa rumah, yang bisa dijadikan sebagai alat perdagangan dengan cara direnovasi dan kemudian disewakan menjadi rumah kos, sehingga menghasilkan keuntungan. Namun lain halnya bangunan hanya digunakan untuk keperluan pribadi, maka rumah tersebut tidak bersifat komersial

Adapun komersial dalam bidang real estat, atau yang sering dikenal real estat komersial (CRE) adalah sebuah properti yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan yang berhubungan dengan bisnis atau untuk menyediakan ruang kerja daripada ruang hidup, yang kemudian dijadikan sebagi real estat perumahan. Paling sering, real estat komersial disewakan kepada penyewa untuk melakukan kegiatan yang menghasilkan pendapatan. 

Berikut ini Liputan6.com merangkum tentang komersial dalam bidang real estat, Selasa (13/9/2022). 

Adapun komersial dalam real estat perumahan terdiri dari dua kategori utama, baik secara properti real estat, maupun properti residensial termasuk struktur yang disediakan untuk tempat tinggal manusia, dan bukan untuk penggunaan komersial atau industri.

Sesuai dengan namanya, real estat komersial juga digunakan dalam perdagangan, baik itu untuk properti sewa multi unit yang berfungsi sebagai tempat tinggal, serta digunakan bagi penyewa yang diklasifikasikan sebagai aktivitas komersial bagi pemiliknya.

Real estat komersial juga dikategorikan ke dalam empat kelas, tergantung pada fungsinya:

- Ruang kantor

- Penggunaan industri

- Penyewaan multikeluarga

- Eceran

Kategori secara individu juga dapat diklasifikasikan lebih lanjut, dengan sejumlah jenis real estat ritel yang berbeda:

- Hotel dan resort

- Mall strip

- Restoran

- Fasilitas kesehatan

Demikian pula, ruang kantor yang memiliki beberapa subtipe. Hal ini sering ditandai sebagai kelas A, kelas B, atau kelas C:

- Adapun kategori kelas A : Kelas A juga dapat mewakili bangunan dari unsur estetika, usia, atau bahkan kualitas infrastruktur, serta lokasi lokasi.

- Bangunan kategori kelas B biasanya lebih tua serta tidak kompetitif, mulai dari segi harga dengan bangunan kelas A. 

- Bangunan Kelas C adalah yang tertua, serta berusia lebih dari 20 tahun. Biasanya bangunan ini terletak di daerah yang kurang menarik, serta masih membutuhkan perawatan.

Melansir dari laman investopedia, sampai sekarang, masih ada beberapa bisnis bangunan yang ditempati. Namun untuk kasus yang lebih umum, biasanya properti komersial yang disewakan oleh seorang investor atau sekelompok investor, juga memiliki gedung yang akan mengumpulkan uang sewa dari setiap bisnis yang beroperasi di sana. Untuk tarif sewa komersial, harga untuk menempati ruang selama periode tertentu, dihitung dalam dolar sewa tahunan per kaki persegi. Atau dapat berlaku sebaliknya, untuk tarif real estat perumahan dapat dihitung sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.

Sewa komersial juga biasanya berlangsung dari satu tahun sampai 10 tahun atau bahkan lebih, sehingga dengan kantor dan ruang ritel biasanya untuk sewa, rata-rata lima sampai 10 tahun.

1. Untuk melakukan sewa komersial, maka hal ini dapat dikontraskan dengan sewa tempat tinggal tahunan atau bulanan yang lebih berjangka pendek. Dalam sebuah studi yang dilakukan oleh salah satu firma analis, pasar real estat CBRE Group menemukan bahwa istilah panjang sewa sebanding dengan ukuran ruang yang disewa.

2. Selanjutnya, untuk data, juga dapat menunjukkan bahwa penyewa akan memasuki sewa panjang untuk mengunci harga di lingkungan pasar yang meningkat. Namun hal ini bukan satu-satunya faktor pendorong, namun untuk penyewa dengan kebutuhan ruangan yang luas akan memasuki masa sewa jangka panjang karena terbatasnya ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhannya.

- Adapun sewa bersih tunggal yang digunakan untuk membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti.

- Sewa jaring ganda (NN) di mana hal itu membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi.

- Sewa triple net (NNN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan.

- Di bawah sewa kotor yang dilakukan, maka penyewa hanya membayar sewa, dan tuan tanah membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan gedung.

Mengelola Real Estat Komersial

Untuk mengelola real estat komersial, maka sangat penting untuk memiliki dan memelihara real estat komersial sewaan yang membutuhkan manajemen, dengan penuh serta berkelanjutan oleh pemiliknya. Pemilik properti juga memiliki kemungkinan ingin mempekerjakan perusahaan manajemen real estat komersial, dalam membantu untuk menemukan, mengelola, dan mempertahankan penyewa, serta mengawasi opsi sewa dan pembiayaan, dan mengoordinasikan pemeliharaan dan pemasaran properti. 

Pengetahuan khusus tentang perusahaan manajemen real estat komersial sangat membantu, karena aturan dan peraturan yang mengatur tentang properti tersebut berbeda-beda menurut negara bagian, kabupaten, kotamadya, industri, dan ukuran. Oleh karena itu, pemilik harus sering mencapai keseimbangan antara memaksimalkan sewa dan meminimalkan kekosongan dan omset penyewa.

- Keuntungan dari Real Estat Komersial

Adapun salah satu keuntungan terbesar dari real estat komersial adalah harga sewa yang cukup menarik. Di daerah di mana jumlah konstruksi baru dibatasi oleh tanah atau hukum, real estat komersial memiliki pengembalian yang cukup mengesankan, serta arus kas bulanan yang cukup besar. Bangunan industri umumnya yang disewa dengan tarif yang lebih rendah, meskipun mereka juga memiliki biaya overhead yang lebih rendah dibandingkan dengan menara perkantoran.

Real estat komersial juga mendapat manfaat dari kontrak sewa yang jauh lebih lama dengan penyewa daripada real estat perumahan.  Selain menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan kaya, real estat komersial menawarkan potensi apresiasi modal, selama properti itu terpelihara dengan baik dan terus diperbarui. 

- Kekurangan Real Estat Komersial

Banyaknya aturan dan peraturan, menjadi salah satu penghalang utama bagi kebanyakan orang yang ingin berinvestasi di real estat komersial secara langsung. Pajak, mekanisme pembelian, dan tanggung jawab pemeliharaan untuk properti komersial terkubur dalam lapisan legalese. Oleh karena itu, persyaratan ini bergeser menurut negara bagian, kabupaten, industri, ukuran, zonasi, dan banyak sebutan lainnya. Sebagian besar investor di real estat komersial memiliki pengetahuan khusus atau daftar gaji orang-orang yang memilikinya.

Rintangan lain adalah peningkatan risiko yang dibawa oleh pergantian penyewa, terutama yang relevan dalam ekonomi di mana penutupan ritel yang tidak terduga membuat properti kosong dengan sedikit pemberitahuan sebelumnya. Bagi mereka yang ingin melakukan investasi secara langsung, baik itu membeli properti komersial adalah proposisi yang jauh lebih mahal daripada properti residensial.