Kondominium Jabodetabek Subur di Kawasan Sekunder

Liputan6.com, Jakarta Pada Maret 2016, pasar kondominum Jabodetabek terpantau stabil jika dibandingkan performa tahun lalu. Tingkat penjualan kumulatif kondominium eksisting di Jabodetabek tercatat pada 98,2%, sedikit turun 0,1% per kuartal.

Sementara itu, tingkat hunian tercatat pada 64,6%, atau turun 2,0% dari kuartal sebelumnya. Demikian hasil riset yang dilakukan konsultan properti Cushman & Wakefield yang ditulis Rumah.com, Minggu (24/4).

Di sisi lain, tingkat pra-penjualan proyek kondominium mendatang tercatat pada angka 63,6%, atau turun 0,3% dari Desember 2015 dan 0,2% dibanding tahun lalu. Dengan demikian, terdapat 72.593 unit kondominium yang belum terserap pasar.

Baik transaksi penjualan maupun pra-penjualan didominasi oleh proyek kelas menengah (sekitar 46,1% dari total transaksi). Untuk metode pembayaran, pembeli proyek-proyek kondominium menengah ke atas menggunakan installment 1 – 3 tahun, KPA, dan tunai keras dengan komposisi yang hampir sama; sementara pembeli dari kelas bawah memilih KPA.

Berdasarkan segmen, tingkat pra-penjualan kondominium kelas menengah-bawah tercatat sebesar 59%, sementara kelas menengah, menengah-atas, dan atas masing-masing 66,6%, 60,1%, dan 74,6%.

Di kuartal pertama 2016, tingkat penjualan Rusunami naik sekitar 0,3%, dari 98,8% pada kuartal sebelumnya menjadi 99,1%. Tingkat hunian apartemen subsidi ini mencapai 74,6%, sedangkan tingkat pra-penjualan sebesar 56,3%.

Kawasan Sekunder Mendominasi

Pada kuartal I-2016, Cushman & Wakefield mencatat total pasokan kumulatif kondominium terbangun di Jakarta menyentuh angka 172.658 unit. Angka ini menunjukkan kenaikan 5,8% secara kuartalan dan naik 23,8% secara tahunan. Pada rentang waktu ini, sebanyak 15 proyek baru diluncurkan ke pasar.

Proyek-proyek ini menambah total pasokan Jabodetabek menjadi 199.406 unit. Proyek-proyek kelas menengah-bawah (75,1%) mendominasi proyek yang baru diluncurkan, diikuti dengan kelas menengah (11,6%), kelas menengah-atas (10,0%), dan kelas atas (3,3%). Berdasarkan lokasi, proyek-proyek ini kebanyakan berada di Tangerang (28,3%) dan Bogor (20,8%).

Pada kuartal I-2016, sebanyak 355 proyek baru ditawarkan ke pasar. Kondominium menengah-bawah menyumbang pasokan sebesar 38,4% (sekitar 76.610 unit), diikuti kelas menengah (36,1%), kelas menengah-atas (14,5%), dan kelas atas (11,0%).

Berdasarkan lokasi, kebanyakan kondominium eksisting terkonsentrasi di wilayah sekunder, yakni 77,5% dari total pasokan atau 133,861 unit. Sementara, kawasan CBD berkontribusi 15,4% dan kawasan primer sebanyak 7,1%.

Wilayah sekunder juga mendominasi proyek baru kondominium, yakni sekitar 93,3% atau 186.101 unit dari total pasokan. Sementara, area CBD dan primer masing-masing hanya menyumbang 3,5% dan 3,2%.

Untuk suplai kondominium terbangun, Jakarta Selatan masih yang terbanyak dengan 25,9% dari total proyek, diikuti Jakarta Utara (20,6%). Sedangkan proyek baru paling banyak berlokasi di Tangerang (28,6%), diikuti Bekasi (17,8%), Bogor (8,1%), Depok (7,8%), dan sisanya adalah lima wilayah Jakarta.

Segmen Menengah-Bawah Tertinggi

Tren harga kondominium terus naik sejalan dengan kenaikan harga tanah di Jakarta. Pada Maret 2016, harga jual rata-rata kondominium di daerah CBD mencapai Rp48,1 juta per m², atau naik sekitar 8,8% per tahun.

Sementara itu, harga rata-rata kondominium di area primer tercatat di angka Rp39,6 juta per m², atau naik 4,2% dibandingkan angka tahun lalu.

Cushman & Wakefield memprediksi, aktivitas penjualan selama 2016 lebih baik dibandingkan 2015. Developer akan tetap fokus pada proyek-proyek menengah-bawah sampai menengah. Pasalnya, segmen-segmen ini memiliki permintaan yang lebih tinggi dibandingkan segmen menengah-atas sampai atas.

Proyek segmen menengah-bawah sampai menengah diharapkan akan terintegrasi dengan kompleks pengembangan multi-guna (mixed-use) yang memiliki akses langsung ke tol CBD Jakarta, seperti Serpong, Bekasi Barat, dan Cikarang.