Alami Krisis Properti, Ekonomi China Tertatih-tatih

Liputan6.com, Jakarta Pertumbuhan ekonomi China sebelum pandemi sangat kuat dan ini didorong oleh booming perumahan yang dipicu peningkatan populasi dan urbanisasi selama beberapa dekade. Ini merupakan salah satu ekspansi berkelanjutan tercepat untuk sebuah negara besar dalam sejarah.

Namun saat ini, pasar properti yang sangat penting karena menyumbang 30% dari perekonomian negara tersebut, jatuh ke dalam krisis lebih dari dua tahun yang lalu setelah pengetatan yang dipimpin oleh pemerintah terhadap pinjaman para pengembang.

Investasi di real estat jatuh tahun lalu untuk pertama kalinya dalam satu dekade. Dengan tidak adanya dana talangan dari Beijing yang terlihat, penurunan industri properti kemungkinan akan berlarut-larut, kemudian menjadi ancaman besar bagi prospek pertumbuhan China selama tiga sampai lima tahun ke depan.

"Bagi RRT, satu-satunya jalan keluar dari krisis properti ini adalah penyesuaian yang lambat namun menyakitkan," kata kepala ekonom Asia Pasifik di Natixis Alicia Garcia-Herrero, dikutip dari CNN, Rabu (11/10/2023).

"Penyesuaian ini baru saja dimulai dan akan memakan waktu bertahun-tahun untuk menyelesaikannya."

Negara ini perlu menyesuaikan pasokan perumahan dengan permintaan yang jauh lebih rendah, yang berkurang karena populasi yang menua, tambahnya.

Ini adalah tugas yang berat. Bulan lalu, seorang mantan wakil kepala biro statistik nasional dikutip oleh media pemerintah yang mengatakan bahwa seluruh populasi RRT yang berjumlah 1,4 miliar tidak akan cukup untuk mengisi semua apartemen kosong yang berserakan di seluruh negeri.

Pemerintah telah memperkenalkan kebijakan "de-stocking" secara nasional untuk mengurangi kelebihan pasokan, termasuk memperlambat laju penjualan tanah di kota-kota dan mendorong para pengembang untuk menurunkan harga rumah untuk memacu permintaan. 

Menyerap "kelebihan kapasitas" di sektor properti ini pasti akan merugikan pertumbuhan ekonomi RRT, menurut Garcia-Herrero.

"Perkiraan bahwa RRT akan mengalami penurunan pertumbuhan sekitar satu setengah poin persentase setiap tahun, setidaknya sampai 2026," tambahnya.

Bank Dunia memangkas proyeksi produk domestik bruto (PDB) China untuk tahun 2024 menjadi 4,4% dari 4,8% pada hari Minggu lalu, dengan alasan kesulitan-kesulitan domestik yang terus berlanjut seperti peningkatan utang, kelemahan properti dan populasi yang menua.

Beberapa hari sebelumnya, International Monetary Fund (IMF) mengatakan bahwa mereka memperkirakan pertumbuhan China akan melambat menjadi sekitar 3,5% dalam jangka menengah dari sekitar 5% tahun ini karena tantangan demografi dan perlambatan pertumbuhan produktivitas.

Terakhir kali ekonomi China mengalami pertumbuhan berkelanjutan di sekitar level tersebut adalah pada tahun 1989 dan 1990, ketika ekspansi merosot menjadi 4,2% dan 3,9% dari 11,3% yang terlihat pada tahun 1988, karena sanksi-sanksi internasional yang dipicu oleh penumpasan di Lapangan Tiananmen.

IMF mengatakan bahwa pertumbuhan di masa depan dapat melebihi 3,5% jika Beijing memberikan lebih banyak stimulus dan reformasi ekonomi.

Selama bertahun-tahun, banyak pengembang di Cina memiliki model bisnis yang sederhana: menjual apartemen sebelum selesai dibangun.

Regulator memperkenalkan model ini pada tahun 1994 untuk memenuhi lonjakan permintaan, karena negara ini memasuki periode urbanisasi yang cepat setelah penerapan reformasi yang berorientasi pada pasar.

Uang dari penjualan tersebut mendanai ekspansi mereka yang luar biasa, membuat para maestro real estat menjadi beberapa orang terkaya di negara ini.

Strategi ini berhasil hingga sekitar tiga tahun yang lalu ketika pemerintah Cina menindak pinjaman berlebihan oleh industri real estat karena khawatir akan risiko ketidakstabilan keuangan. Pemerintah juga ingin mengendalikan harga properti yang melonjak dan mengekang risiko yang terkait dengan meroketnya utang.

Keputusan tersebut memperburuk krisis uang tunai di pengembang seperti Evergrande, yang akhirnya gagal memenuhi kewajibannya kepada pemegang utang pada Desember 2021, sehingga memicu krisis yang lebih luas di industri ini.

Evergrande seharusnya direstrukturisasi dan diizinkan untuk bangkit kembali, tetapi masalahnya semakin dalam.

Minggu lalu, perusahaan ini mengatakan bahwa pendiri dan pimpinannya, Xu Jiayin, telah ditahan oleh pihak berwenang karena dicurigai melakukan tindak kriminal, sehingga membuat para investor yang tadinya berharap untuk melihat perusahaan ini berdamai dengan para kreditornya bulan ini menjadi cemas.

Kekhawatiran telah meningkat atas nasib Evergrande, yang memiliki lebih dari $300 miliar utang yang belum dibayar dan ratusan ribu apartemen yang belum selesai dibangun di seluruh negeri.

Potensi likuidasi perusahaan ini dapat memukul rumah tangga dan kepercayaan pada pasar real estate yang sedang terpukul, menghambat upaya Beijing untuk menghidupkan kembali sektor ini dan mencegah masalah ekonomi yang lebih besar.

Ada secercah harapan untuk Sunac China, pengembang besar lainnya, yang memenangkan persetujuan dari pengadilan Hong Kong pada hari Kamis untuk rencana restrukturisasi utang luar negeri senilai miliaran dollar.

Namun secara keseluruhan, sektor properti telah mengalami kontraksi parah karena menyesuaikan diri dengan penurunan permintaan. Pada tahun 2020, 2021, dan 2022, pembangunan baru yang dimulai diukur berdasarkan luas lantai masing-masing turun 2%, 11%, dan 39% dibandingkan dengan tahun sebelumnya, menurut data resmi.

Dengan terhentinya sektor properti, Beijing berusaha mencari mesin pertumbuhan alternatif.

Bulan lalu, Presiden Xi Jinping menekankan perlunya mendorong "jenis industrialisasi baru," di mana sektor-sektor seperti teknologi hijau dapat menggantikan properti.

Namun, tujuan tersebut mungkin tidak mungkin tercapai dalam waktu dekat, kata para analis dari Capital Economics.

"Banyak dari sektor-sektor ini telah berkembang pesat selama bertahun-tahun, tetapi mereka terlalu kecil untuk menggantikan peran properti yang sangat besar," tulis Mark Williams, Sheana Yue, dan Zichuan Huang dalam sebuah catatan penelitian minggu lalu.

Sektor-sektor yang telah ditetapkan sebagai "industri baru yang strategis," termasuk bahan dan peralatan canggih dan produk energi hijau seperti kendaraan listrik, menghasilkan sedikit di atas 13% dari PDB pada tahun 2022.

"Kecil kemungkinan sektor-sektor manufaktur baru yang sedang berkembang akan mencapai skala atau menghasilkan pertumbuhan atau lapangan kerja seperti yang dilakukan oleh properti," kata mereka.

Sektor properti telah memainkan peran yang sangat besar dalam perekonomian Tiongkok. Aset perumahan menyumbang sekitar 70%, proporsi terbesar, dari kekayaan rumah tangga, menurut angka terbaru bank sentral pada tahun 2020.

Penjualan tanah kepada pengembang telah menghasilkan lebih dari 40% pendapatan pemerintah daerah selama bertahun-tahun sebelum tahun 2021. Angka tersebut turun menjadi 37% pada tahun 2022.

Rencana industrialisasi baru Xi lebih terlihat seperti cara untuk mengontekstualisasikan tujuan kebijakan China, yang terutama dimaksudkan untuk membantu mencapai swasembada teknologi dan bersaing dengan Barat, daripada untuk mendorong pertumbuhan PDB, kata analis dari Capital Economics.

"Dalam pandangan kami, dengan mengalihkan sumber daya untuk bersaing di garis depan teknologi, hal ini mungkin akan menghasilkan pertumbuhan ekonomi yang lebih lemah secara keseluruhan," tambah mereka.

Konsumsi juga tidak terlihat sebagai pilihan yang tepat untuk mengisi lubang yang ditinggalkan oleh sektor properti.

Selama beberapa dekade, booming properti mendorong pengeluaran oleh kelas menengah China yang sedang tumbuh, yang menyimpan sebagian besar kekayaan mereka di real estate dan merasa percaya diri ketika nilai rumah mereka meningkat.

Sekarang, "efek kekayaan negatif" dari penurunan harga rumah telah membatasi keinginan mereka untuk berbelanja, dan orang-orang menimbun uang tunai.

Pada bulan Juni, simpanan rumah tangga di bank mencapai rekor $132 triliun yuan ($18 triliun), melampaui seluruh PDB Tiongkok tahun lalu, menurut data dari People's Bank of China.

Tabungan rumah tangga melonjak 17,84 triliun yuan ($ 2,6 triliun) pada tahun 2022, naik 80% dari tahun 2021. Jumlah tersebut lebih dari sepertiga dari total pendapatan mereka. Sebelum pandemi, masyarakat menabung sekitar seperlima dari pendapatan mereka.

Capital Economics memperkirakan bahwa kekayaan bersih rumah tangga di Tiongkok mengalami kontraksi sebesar 4,3% pada tahun 2022, karena penurunan harga rumah dan pasar saham. Ini adalah penurunan pertama dalam lebih dari dua dekade.

"Seperti Jepang pada tahun 1990-an, hilangnya kepercayaan yang lebih luas di antara konsumen dan investor China terhadap model pertumbuhan pasca gelembung muncul," tulis analis dari Oxford Economics dalam sebuah laporan penelitian bulan lalu. "Tempat yang jelas untuk mencari pertumbuhan adalah belanja konsumen, tetapi untuk mencapai hal ini diperlukan perubahan kebijakan struktural yang besar."

Para pembuat kebijakan RRT menghadapi berbagai tantangan dalam membuat perubahan-perubahan tersebut.

"Rumah tangga sudah memiliki utang yang tinggi untuk perumahan dan hanya memiliki sedikit ruang untuk meminjam untuk konsumsi," kata para analis dari Stanford University dan Asia Society Policy Institute (ASPI) dalam sebuah laporan baru-baru ini.

"Prioritasnya ... (seharusnya) bagi pemerintah untuk dengan cepat menciptakan tempat-tempat alternatif pertumbuhan pendapatan selain perumahan yang akan mendorong rumah tangga untuk mengkonsumsi."

Demografi adalah faktor penghambat utama lainnya, dan membantu menjelaskan keinginan banyak orang Tiongkok untuk menabung secara besar-besaran.

"Sistem jaminan sosial masih berkembang dengan lambat, dengan pilar utama pensiun China terjebak dalam defisit sejak 2014," kata analis Oxford Economics.

Tanpa sistem pensiun yang memadai, tabungan berjaga-jaga menjadi "tinggi dan lengket," sekitar 32% dari pendapatan pribadi, kata mereka.

Kedua perusahaan riset ini menyarankan otoritas RRT perlu mencari cara untuk meningkatkan pendapatan yang dapat dibelanjakan dan meningkatkan produktivitas.

"Perombakan fundamental ekonomi RRT akan membutuhkan fokus pada pengembangan industri baru, meningkatkan produktivitas, dan memperkuat pasar penyewaan," kata para analis dari Stanford University dan ASPI.