Begini Cara Jual Rumah yang Cicilan KPR-nya Belum Lunas

Liputan6.com, Jakarta Selain sebagai tempat berteduh dan melepas penat, sebuah rumah pastinya memiliki makna tersendiri bagi setiap orang. Namun pada akhirnya terkadang ada masa-masa di mana kita ‘terpaksa’ harus menjual rumah.

Masalahnya, bagaimana cara menjualnya jika ternyata KPR rumah Anda belum lunas? Jawabannya tentu saja bisa dan sebenarnya mudah dilakukan. Yang jelas ada beberapa alasan kenapa seseorang ingin menjual rumahnya meski KPR-nya belum lunas:

• Biasanya karena ingin membeli rumah yang lebih besar atau pindah ke lokasi yang lebih baik.
• Bisa jadi juga karena sedang menghadapi kesulitan keuangan sehingga salah satu cara mengurangi beban cicilan KPR adalah dengan menjual rumah tersebut.

Ya, Anda memang bisa menjual rumah tersebut –meski cicilannya belum lunas– karena rumah yang dibeli dengan KPR sebenarnya sudah menjadi milik Anda. Hanya yang harus Anda pahami:

• Karena pembelian rumahnya dilakukan dengan cara meminjam kepada bank maka Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti kepemilikan rumah ditahan oleh bank sebagai jaminan.
• Jika Anda tidak memenuhi kewajiban seperti membayar cicilan, maka bank berhak menyita dan menjual rumah tersebut guna menutupi utang yang belum terbayarkan.

Jadi, jika Anda benar-benar ingin menjual rumah tersebut, maka Anda sebagai pemilik dan peminjam yang harus menjualnya. Dan kemudian melunasi kewajiban sisa utang Anda ke bank. Untuk itu simak solusi yang dirangkum dari Rumah.com berikut ini:

Melunasi sisa cicilan KPR

Karena masih memiliki kewajiban kepada bank, maka Anda harus melunasi dulu sisa cicilannya ke bank. Setelah dilunasi, bank akan menyerahkan sertifikat hak milik kepada Anda. Setelah itu barulah Anda bisa menjual rumah tersebut kepada orang lain.

Langkah ini disebut pelunasan yang dipercepat. Poinnya, Anda mesti membayar lunas lebih cepat dari jangka waktu yang telah ditetapkan. Dan karena dipercepat maka akan ada denda yang wajib dibayar oleh Anda sebagai peminjam. Biasanya denda dihitung sebagai prosentase tertentu dari sisa pinjaman.

Ini adalah cara yang paling mudah meskipun bukan yang paling gampang karena Anda harus memiliki uang yang cukup untuk melunasi sisa tagihan plus dendanya. Lalu bagaimana jika tidak punya uang untuk melunasi?

Menjual rumahnya

Ya, jual saja rumah tersebut kepada orang lain. Caranya? Anda harus mencari pembelinya. Dan karena rumah dibeli dengan pinjaman KPR, dimana sertifikat masih dipegang oleh bank, maka pembeli harus diinformasikan sejak awal.

Setelah Anda menemukan pembeli dan terjadi kesepakatan harga jual rumahnya, maka prosesnya adalah:

1. Pembeli melunasi kewajiban KPR kepada bank supaya surat lunas dan sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank sehingga secara hukum status rumah bukan jaminan lagi.
2. Pembeli membayar kepada Anda sebagai penjual. Dari harga jual beli yang disepakati, sisa dari yang sudah dibayarkan ke bank harus diberikan kepada Anda sebagai penjual.
3. Setelah pelunasan ke bank dan pembayaran uang muka, proses berikutnya adalah akad jual beli di depan notaris dengan penandatanganan akta jual beli untuk merubah kepemilikan yang sah.

Dalam proses ini, pengertian calon pembeli sangat diperlukan karena pembeli harus membayar lebih dahulu, baru beberapa waktu kemudian sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank.

Yang harus Anda sadari, tidak semua pembeli mau melakukan proses ini. Biasanya karena adanya kekhawatiran seperti sertifikat yang tidak kunjung keluar meskipun sudah dibayar lunas. Untuk mengatasinya, Anda perlu menggunakan jasa notaris guna meyakinkan calon pembeli bahwa prosesnya memang dilakukan dengan benar.

Over Kredit KPR

Ini cara yang paling umum, calon pembeli melakukan pembelian secara over kredit. Ada dua pilihan:

1. Mengambil alih KPR ke bank yang sama. Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang sama.
2. Memindahkan KPR ke bank lain. Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang berbeda.

Keuntungan memilih take over kredit rumah dengan bank yang sama adalah pembeli dan penjualnya tidak perlu repot karena dokumen rumah yang akan di beli ada pada bank tersebut. Yang diperlukan hanya melengkapi persyaratan yang akan diajukan ke bank.

Namun jika calon pembeli memilih menggunakan bank yang berbeda, proses over kredit akan lebih sulit. Karena masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda. Proses over kredit ini bisa saja gagal jika bank menolak pengajuan KPR calon pembeli. Karena itu Anda harus bersiap menghadapi hal tersebut.

Anda juga harus memastikan bahwa calon pembeli membayar uang muka kepada Anda terlebih dahulu. Uang muka ini adalah ‘keuntungan’ Anda menjual rumah tersebut.

Misalnya, harga jual beli rumah adalah Rp 1 milyar dengan sisa hutang KPR Rp 800 juta. Maka Anda perlu memastikan bahwa sisa Rp 200 juta dibayar oleh pembeli kepada Anda.

Bagi pembeli, nilai KPR bisa 800 juta atau 1 M, itu semua tergantung hasil evaluasi nilai (appraisal) rumah saat pinjaman diajukan. Maksimum KPR dari bank adalah 80% nilai rumah.

Jika hasil appraisal bank diatas harga jual beli, maka pembeli bisa memanfaatkan dana kredit dari bank untuk membayar uang muka kepada Anda. Sebaliknya, jika hasil appraisal lebih rendah, pembeli harus merogoh kocek sendiri untuk membayar Anda.

Jika kondisi terakhir yang terjadi, perlu dipastikan kepada pembeli bahwa mereka siap melunasi meskipun nilai appraisalnya ternyata lebih rendah dari harga yang disepakati.

Foto: Pexels