Pahami Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Cara Hitung, Bayar, dan Pengecualiannya

Liputan6.com, Jakarta - Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan/atau bangunan. Siapapun yang memiliki tanah dan/atau bangunan wajib memahami PBB. 

PBB dibayarkan setiap tahun dan besarnya ditentukan oleh Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanpa mempertimbangkan siapa pemiliknya. Memahami PBB penting untuk kepatuhan perpajakan dan menghindari denda.

PBB merupakan salah satu sumber pendapatan negara. Pemahaman yang baik tentang cara menghitung, membayar, dan pengecualian PBB sangat penting bagi pemilik tanah dan bangunan. Kewajiban membayar PBB merupakan bentuk kontribusi bagi pembangunan daerah dan negara.

Banyak masyarakat yang masih belum memahami seluk-beluk PBB, mulai dari cara menghitung hingga objek yang dikecualikan. Artikel ini bertujuan memberikan panduan praktis dan komprehensif mengenai PBB, sehingga Anda dapat memenuhi kewajiban perpajakan dengan tepat.

Berikut Liputan6.com ulas lengkapnya, Kamis (10/4/2025).

Melansir dari laman pajak.go.id, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak atas bumi dan bangunan yang dikenakan kepada pemilik atau pengguna tanah dan/atau bangunan. Berbeda dengan pajak penghasilan yang didasarkan pada penghasilan, PBB didasarkan pada nilai jual objek pajak (NJOP).

PBB merupakan pajak tahunan yang harus dibayarkan setiap tahun sekali. Pajak ini dikelola oleh pemerintah daerah, dan peraturan serta tarifnya dapat bervariasi antar daerah.

Melansir dari buku "Pedoman Praktis Membayar Pajak" karya Astrid Budiarto, PBB memiliki sejarah panjang di Indonesia, bahkan sejak masa kolonial. Awalnya, sistem pajak sewa tanah diterapkan oleh pemerintah kolonial. Sejak tahun 2014, pengelolaan PBB sektor perdesaan dan perkotaan sepenuhnya dilimpahkan dari pemerintah pusat ke pemerintah kabupaten/kota.

PBB memiliki nomor identitas unik untuk setiap objek pajak, yaitu Nomor Objek Pajak (NOP). NOP berbeda dengan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Satu wajib pajak dapat memiliki beberapa NOP, sesuai dengan jumlah objek pajak PBB yang dimilikinya. NOP ini penting untuk administrasi dan pelaporan PBB.

Wajib pajak perlu mendaftarkan objek pajak PBB paling lambat satu bulan setelah memenuhi syarat. Pendaftaran dapat dilakukan secara elektronik melalui laman DJP atau secara tertulis. Jika tidak mendaftar, SKT PBB akan diterbitkan secara jabatan oleh KPP setelah pemeriksaan administrasi. Setiap tahun pajak, wajib pajak juga wajib melapor menggunakan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).

PBB berbeda dengan pajak lainnya karena objek pajaknya adalah tanah dan bangunan, bukan penghasilan atau transaksi. PBB juga memiliki pengecualian tertentu, yang akan dijelaskan lebih lanjut di bagian selanjutnya. Kejelasan peraturan dan prosedur pembayaran PBB sangat penting untuk memastikan kepatuhan wajib pajak.

Melansir dari berbagai sumber, terdapat beberapa cara mudah untuk membayar PBB. Pemilihan metode pembayaran dapat disesuaikan dengan preferensi dan kemudahan masing-masing wajib pajak.

1. Pembayaran langsung ke kantor pajak daerah setempat. Cara ini memungkinkan interaksi langsung dengan petugas pajak dan mendapatkan informasi lebih detail. Namun, metode ini membutuhkan waktu dan mobilitas yang lebih tinggi dibandingkan metode online.

   Pembayaran langsung ini cocok bagi wajib pajak yang ingin bertanya langsung mengenai PBB mereka atau membutuhkan penjelasan lebih lanjut terkait perhitungan pajak.

2. Melalui teller bank yang telah bekerja sama. Banyak bank telah bekerja sama dengan pemerintah untuk memfasilitasi pembayaran PBB. Cara ini relatif mudah dan aman, karena transaksi dilakukan melalui sistem perbankan.

   Pastikan Anda membawa bukti SPPT PBB dan identitas diri yang valid saat melakukan pembayaran melalui teller bank.

3. Melalui ATM. Beberapa bank menyediakan layanan pembayaran PBB melalui ATM. Metode ini praktis dan dapat dilakukan kapan saja dan di mana saja, selama ATM tersebut terhubung dengan sistem pembayaran PBB.

   Sebelum melakukan pembayaran, pastikan Anda telah mengetahui kode billing atau nomor identifikasi PBB Anda.

4. Melalui mobile banking. Aplikasi mobile banking dari berbagai bank juga menyediakan fitur pembayaran PBB. Metode ini sangat praktis dan dapat dilakukan dari mana saja, asalkan terhubung dengan internet.

   Pastikan Anda telah mendaftarkan rekening bank Anda dan mengupdate informasi PBB Anda di aplikasi mobile banking.

5. Melalui situs web pemerintah daerah atau sistem pembayaran online lainnya. Banyak pemerintah daerah menyediakan situs web khusus untuk pembayaran PBB online. Metode ini menawarkan kemudahan dan transparansi dalam proses pembayaran.

   Periksa secara berkala situs web pemerintah daerah Anda untuk memastikan informasi dan prosedur pembayaran PBB yang terbaru.

Melansir dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP), beberapa objek tidak dikenakan PBB. Pengecualian ini bertujuan untuk memberikan keringanan kepada pihak-pihak tertentu yang menjalankan fungsi sosial atau kepentingan umum.

1. Tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan ibadah. Rumah ibadah seperti masjid, gereja, pura, dan vihara umumnya dikecualikan dari PBB, karena fungsinya untuk kepentingan keagamaan.

   Pengecualian ini berlaku jika tanah dan bangunan tersebut benar-benar digunakan untuk kegiatan ibadah dan bukan untuk tujuan komersial.

2. Tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan sosial. Fasilitas sosial seperti panti asuhan, rumah sakit, dan sekolah yang tidak berorientasi profit juga umumnya dikecualikan.

   Kriteria pengecualian ini perlu memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

3. Tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan pendidikan. Lembaga pendidikan formal maupun non-formal yang memenuhi syarat tertentu dapat dikecualikan dari PBB.

   Pengecualian ini bertujuan untuk mendukung sektor pendidikan dan meningkatkan akses pendidikan bagi masyarakat.

4. Tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan kesehatan. Fasilitas kesehatan seperti rumah sakit dan puskesmas yang melayani masyarakat umum dapat dikecualikan dari PBB.

   Kriteria pengecualian ini perlu memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

5. Tanah dan/atau bangunan milik perwakilan diplomatik atau organisasi internasional. Objek pajak yang dimiliki oleh perwakilan diplomatik negara asing atau organisasi internasional tertentu juga dikecualikan.

   Pengecualian ini didasarkan pada asas timbal balik dan perjanjian internasional.

Melansir dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP), perhitungan PBB melibatkan beberapa langkah dan istilah kunci. Perhitungan yang akurat sangat penting untuk memastikan kewajiban pajak terpenuhi dengan benar.

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): NJOP adalah nilai tanah dan bangunan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah berdasarkan harga pasar rata-rata di wilayah tersebut. NJOP dihitung dengan menjumlahkan nilai jual tanah dan nilai jual bangunan. NJOP ini menjadi dasar perhitungan PBB.

   NJOP dapat berbeda-beda di setiap daerah, tergantung pada lokasi, kondisi, dan jenis bangunan.

2. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP): Ini adalah batas NJOP yang tidak dikenakan pajak. Besarnya NJOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah dan biasanya sekitar Rp12.000.000. Jika NJOP kurang dari NJOPTKP, maka tidak ada PBB yang harus dibayarkan.

   NJOPTKP bertujuan untuk memberikan keringanan kepada pemilik tanah dan bangunan dengan NJOP rendah.

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP): NJKP adalah NJOP dikurangi NJOPTKP. Persentase NJKP yang digunakan untuk perhitungan PBB bervariasi, tergantung pada nilai bangunan. Jika nilai bangunan kurang dari Rp1 miliar, persentase NJKP adalah 20%; jika lebih dari Rp1 miliar, persentase NJKP adalah 40%.

   Perhitungan NJKP ini penting karena menjadi dasar perhitungan PBB selanjutnya.

4. Tarif PBB: Tarif PBB biasanya ditetapkan sebesar 0,5% dari NJKP. Namun, tarif ini dapat bervariasi tergantung pada peraturan daerah setempat.

   Tarif PBB dapat berbeda-beda di setiap daerah, sehingga penting untuk mengecek peraturan daerah setempat.

5. Rumus Perhitungan PBB: PBB = (NJOP - NJOPTKP) x Persentase NJKP x Tarif PBB. Contoh: NJOP tanah = Rp500.000.000, NJOP bangunan = Rp300.000.000, NJOPTKP = Rp12.000.000, tarif PBB = 0,5%. Total NJOP = Rp800.000.000. NJKP = (Rp800.000.000 - Rp12.000.000) x 20% = Rp157.600.000. PBB = Rp157.600.000 x 0,5% = Rp788.000.

   Contoh perhitungan ini menunjukkan bagaimana rumus tersebut diterapkan dalam praktik. Pastikan untuk menggunakan data NJOP, NJOPTKP, dan tarif PBB yang berlaku di daerah Anda.

Memahami Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sangat penting bagi setiap pemilik tanah dan bangunan. Dengan memahami cara menghitung, metode pembayaran, dan pengecualiannya, Anda dapat memenuhi kewajiban perpajakan dengan tepat dan menghindari denda.